제 7장 외국인의 부동산 소유와 세금

가.외국인의 태국 부동산 소유

(1)개요
태국 토지법(Land Code)에 따라 외국인 또는 외국 법인은 토지의 소유가 금지되어 있다. 콘도의 경우에는 일정한 조건을 갖추면 외국인도 구매가 가능하다. 외국인은 태국인이 소유한 토지 상 건물을 소유하는 것 또는 장기 임차를 하는 것은 전혀 제한이 없다. 

(2)외국인의 토지 취득
외국인은 태국 투자법에 따른 토지 구매, 상속에 따른 토지의 취득 및 주거 목적으로 토지를 취득할 수 있다. 

  (a) 태국 투자법 하에서 토지의 구매
  태국 투자법이 승인한 사업, 석유법에 따라 양여를 받은 경우 또는 산업공단에 입점한 사업을 소유한 외국인은 사업을 위한 목적에 한하여 토지의 소유 허가를 받을 수 있다. BOI는 다른 법에 의하여 토지 소유가 제한되지 않은 범위 내에서 투자 촉진을 위해 승인한 사업활동을 수행하기 위해 토지를 소유하는 것을 허용하고 있다. BOI가 투자 승인한 토지법 상의 자연인이며, 해당 사업을 청산하거나 또는 양도하는 경우에 청산 또는 양도한 날로부터 1년 이내에 토지를 처분할 수 있다.  또는 토지관리국장(Director General)은 토지법 상에서 그 토지를 처분할 권한을 부여할 수도 있다.

  (b)상속
  외국인이 법정 상속인으로써 상속에 의하여 토지를 취득할 수도 있다. 이 경우에 기 취득한 토지와 combined되어 있을 경우에 devolved 토지가 토지법 상에 규정된 크기를 초과하지 않아야 한다. 예를 들면 주거용으로는 1라이, 상업 목적으로는 1라이 그리고 산업용의 경우에는 10라이를 초과할 수 없다.
 
  (c)주거 목적으로 투자
  최소 5년간 투자한 외국환이 4,000만 바트 이상인 외국인의 경우에 아래의 조건 하에서 주거 목적으로 1라이(약 1,600 평방미터에 해당함) 이하의 토지를 소유할 수 있다.

ㆍ내무부로부터 허가를 받아야 함.
ㆍ태국으로 가져온 자금은 당초에 신고된 목적으로만 투자되어야 함. 예를 들면 정부채권, 부동산 펀드, BOI 
     승인 사업 등
ㆍ취득할 토지는 방콕, 파타야 또는 주거지역으로 분류된 지역이어야만 함.

나.외국 법인의 토지 취득
외국인 또는 외국법인이 지분의 50% 이상 소유한 외국법인의 경우도 외국인과 마찬가지로 토지를 소유하는 것이 규제되고 있다. 태국의 토지관리국(Land Department)은 태국 법인이 외국인의 토지 소유하는 것을 목적으로 설립되었는지 여부를 조사할 권한을 가지고 있다. 2006년 개정법은 그 권한이 더 확장되어 특히나 태국 회사의 대표가 외국인인 경우에는 태국 주주의 자금 출처에 대해서 조사를 할 권한도 가지게 되었다. 

다.콘도미니엄의 소유와 매각에 따른 세금 

(1)콘도미니엄 법 (Condominium Act)
외국인의 콘도 소유는 일반적으로 콘도건물 전체 바닥면적의 49%까지로 제한되어 있다. 외국인이 콘도를 사기 위해서는 아래의 요건을 충족해야 한다.

(a)이민법 상으로 태국에 거주하는 것이 허용된 외국인
(b)태국 투자법 상 태국에 입국하는 하는 것이 허용된 외국인
(c)토지법(7조 및 98조)의 규정에 정해진 법인으로 태국 법에 따라 등록된 법인 (토지법 상 외국인으로 간주되는 일반 주식회사, 공개 주식회사, 보통 파트너 조합 또는 유한 파트너 조합)
(d)외국인 사업법 상 외국인으로 간주되는 법인으로 투자촉진법 상 승인을 받은 법인
(e)토지법 상 외국인으로 간주되는 자연인 또는 법인으로 해외로부터 외화를 태국으로 가져온 경우로 그 금액이 콘도 가격보다 더 큰 경우   

1999년 4월 28일부터 2004년 4월 27일까지 5년 동안은 콘도미니엄이 방콕 또는 파타야 등 특정 도시에 위치하고 있는 경우에는 외국인이 콘도 전체의 49%가 아니라 100%까지 소유하는 것이 가능했었다. 2004년 4월 27일 이후로는 49%로 제한되었으나 그 이전에 콘도를 구매하였거나 다른 외국인으로부터 콘도를 구매한 외국인의 경우는 전체 면적의 49%를 초과한다고 할지라도 지속적으로 소유하는 것은 인정되고 있다. 

(2)콘도의 매입 절차
태국에서 콘도를 합법적인 절차에 따라 구매하기 전에 고려해야 할  주요한 사항은 여러 가지가 있는데 기본적으로 아래와 같다.